جهاد کشاورزی که امروزه وزارت خانه مستقلی داره، مسئول نظارت قانونی به اراضی کشاورزی و باغ هاست و در حفظ این اراضی به صورت همان باغ و زمین کشاورزی تلاش میکنه تا از گزند سودجویی و ساخت و ساز در امان بمونه؛ تأمین محصولات کشاورزی و غذایی بخش مهمی از فعالیت دولته و دولت نمیگذاره، طمع و ساخت و ساز و فروش زمین های کشاورزی باعث کم شدن محصولات بشه. این مسأله شاید در سالهای اولیه فروش یا ساخت و ساز در زمینها، خودش نشون نده اما بعد از گذشت چندین سال، با کاهش تولید مواجه میشیم و نیازمند واردات خواهیم بود؛ پس دولت حق داره سخت بگیره و حتی وزارت خانه‌ایی به این کار اختصاص بده که از کشاورزی حمایت بشه و در صورت تخلف و عمیات غیر قانونی در باغ ها و زمین‌های کشاورزی، سازمان جهاد کشاورزی را موظف به رسیدگی و برخورد قانونی بدونه.
اختلافات بین مالکان زمین و سازمان جهاد کشاورزی در سالهای اخیر خیلی بیشتر شده؛ چون زمین ارزشمند شده و مالکان به دنبال ساخت و ساز، فروش یا تغییر کاربری هستند. در مقابل هم گاهاً شاهد تصرف غیر قانونی یا تخریب توسط جهاد کشاورزی هستیم. جهاد کشاورزی زمین هایی که مدتها کشت نشده و تبدیل به جنگل یا بیابان شده یا متعلق به روستاییانی بوده که بدون داشتن سابقه تصرف قبل از تاریخ 1341/10/27 و بدون مجوز از نهادهای ذی صلاح به کشت پرداختند، را طبق نقشه هوایی اراضی ملی میدونه و مالکان هستند که باید ید مالکانه خودشون یا اجدادشون را اثبات کنند و از اراضی ملی خارج کنند.
حال اگر این سازمان، تصرف غیر قانونی در زمین شما داشت و مرتکب تخلف یا جرم شد؛ میتوانید به فراخور موضوع شکایت کیفری یا حقوقی داشته باشید.
شکایت کیفری مانند تخریب و تصرف عدوانی
شکایت حقوقی مانند تصرف غیر قانونی در ملک و مطالبه اجرت‌المثل تصرف
عمده دلایل شکایت از جهاد کشاورزی:
دعاوی تغییر کاربری اراضی
دعاوی تصرف
دعاوی مالکیت
دعاوی مرتبط با خلع ید و تصرف عدوانی
دعاوی تخریب
تغییر کاربری اراضی زراعی
یکی از عمده دلایل اختلاف بین مالک و جهاد کشاورزی، تغییر کاربری اراضی زراعی است. هر اقدامی که مانع از بهره برداری و استمرار کشاورزی اراضی زراعی و باغ ها بشه تغییر کاربری محسوب میشه. این اقدام میتونه برداشتن شن و ماسه، خاکبرداری و خاک ریزی، پی‌کنی، احداث بنا و ... به صورت غیر قانونی باشه که خب جرم هست و مأموران جهاد کشاورزی محل موظف هستند تا عملیات را متوقف کنند و مراتب را به اداره متبوع جهت انعکاس به مراجع قضایی اعلام کنند.
البته توجه داشته باشید که این موارد زمانی تغیییر کاربری محسوب میشه که مانع تداوم بهره برداری از اراضی کشاورزی باشه. مثلا احداث کانکس یا آلاچیق، اگر به تشخیص قاضی، این کانکس یا آلاچیق مانع بهره برداری کشاورزی نشه تغییر کاربری نیست و احداث اون بلامانع است.
از سال 1374 و با تصویب قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها هرگونه تغییر کاربری اراضی و باغ های خارج از حریم شهرها ممنوع و جرم اعلام شد.
مرجع صالح برای تشخیص کاربری اراضی با توجه به محل قرار گرفتن اون زمین متفاوته یعنی با توجه به اینکه زمین داخل شهر باشه، در حریم شهر یا خارج از حریم باشه، در روستای دارای طرح هادی باشه، در روستای بدون طرح هادی باشه و ... نهادها و کمیسیون های مختلفی در اعلام کاربری اون زمین صالح هستند.
سوالی که خیلی از ما پرسیده میشه اینه که آیا با تغییر نوع استفاده از زمین به مرور و طی چندین سال، آیا میتونیم کاربری اون رو هم تغییر بدیم؟ پاسخ به طور قطع منفیه. درسته نوع استفاده رو ما تعیین می کنیم اما نوع کاربری رو در اصطلاح دولت تعیین میکنه و تنها با نظر ما قابل تغییر نیست اما در این مورد هم باید به محل قرار گرفتن زمین، نوع کاربری زمین های مجاور و ... توجه کنیم و منطقی نیست زمینی با کاربری باغ داشته باشیم اما تمام زمین های اطراف اون کاربری مسکونی داشته باشند و برای این موارد با توجه به شرایط خاص هر زمین شاید بتونیم تغییر کاربری بگیریم. حالا زمینی داریم که چند سال بدون کشت مونده یا تمام درختان اون به دلیل بی آبی خشک شده، آیا بازهم کاربری این زمین کشاورزی یا باغه؟ بله، زمین های بایر و زمین هایی که چند سال کشت نشده هم مشمول قانون کاربری هستند و تغییرکاربری اونها جرمه.
اما با وجود اینکه اصل بر عدم تغییر کاربریه باز هم با توجه به مورد بعضی از تغییر کاربری ها پذیرفته میشند و در اصطلاح مجاز هستند به طور مثال در مورد اراضی خارج از حریم شهرها و در جایی که جهاد کشاورزی مرجع صالح برای تعیین نوع کاربریه ممکنه موارد زیر تغییر کاربری مجاز اعلام بشه:
تغییر کاربری به تشخیص سازمان جهاد کشاورزی ضروری باشه.
این اراضی در محدوده قانونی طرح هادی مصوب باشند.
تغییر کاربری برای سکونت شخصی (نه ویلا سازی) صاحبان زمین تا 500 مترمربع فقط برای یکبار امکان پذیره.
احداث مرغداری و دامداری و پرورش آبزیان و تولیدات گلخانه و همچنین واحدهای ضایع تبدیلی و تکمیلی کشاورزی و صنایع دستی.
شکایت از جهاد کشاورزی بابت تغییر اراضی:
زمانی از جهاد کشاورزی بابت تغییر کاربری اراضی زراعی میتوان شکایت کرد که مالک زمین، با داشتن مجوز قانونی، بنا ساخته باشه و یا هر اقدامی که مصداق تغییر کاربری ملک محسوب میشه، انجام داده باشه اما جهاد کشاورزی به صورت غیر قانونی اقدام به تخریب بنا کرده باشه.
در صورتی که مالک زمین بتواند ثابت کند که تخریب از طرف نهاد جهاد کشاورزی، به صورت غیر قانونی بوده است، چنین رفتاری طبق قانون جرم محسوب شده و مالک میتونه از جهاد کشاورزی در مراجع قضایی شکایت کنه.
شکایت جهاد کشاورزی از مالک زمین بابت تغییر کاربری اراضی:
تغییر کاربری اراضی کشاورزی جرم است و اگر ما کاربری زمین رو عوض کردیم مثلا در باغ کشاورزی خونه ساختیم؛ چه مجازاتی در انتظارمونه؟ مجازات تغییر کاربری اراضی شامل قلع و قمع بنای ساخته شده و پرداخت جزای نقدیه. مرجع صالح رسیدگی به این جرم هم دادگاه کیفری دو هست و تحقیقات مقدماتی هم به جهت اینکه این جرم درجه ی 7 محسوب میشه در همان دادگاه کیفری 2 انجام میشه.
اگر شما تغییر کاربری غیرمجاز داشتید آیا مجازات این جرم مشمول مرور زمان میشه؟ مرور زمان یعنی بعد از گذشت مدتی اون عمل که جرمه دیگه مجازات نداره. پاسخ مثبته و چون این جرم درجه ی 7 هست با گذشت 3 سال از زمان وقوع مشمول مرور زمان تعقیب می شه و با گذشت 7 سال از زمان حکم قطعی و عدم اجرای آن مشمول مرور زمان اجرا می شه.
اعتراض به تشخیص و تصمیم جهاد کشاورزی در خصوص باغ یا زراعی بودن ملک: دادگاه کیفری یا دیوان عدالت اداری
همانگونه که اشاره شد، مرجع تشخیص اراضی زراعی یا باغی، سازمان جهاد کشاورزی است و نظر این سازمان برای مراجع قضایی همانند نظر کارشناس دادگستری است.
اعتراض در دادگاه کیفری 2:
اگر در دادگاه کیفری 2 که جرم تغییر کاربری در آن مطرح شده، به تصمیم جهاد اعتراض بشه، چون نظر جهاد به عنوان نظر کارشناسی است، دادگاه موضوع را به کارشناسی ارجاع می دهد.
دیوان عدالت اداری:
همینطور به تصمیم جهاد میتوان در دیوان عدالت اداری هم شکایت کرد که البته شعب دیوان روی خوشی به این نقض تشخیص نشان نمی دهند.
شکایت خلع ید از جهاد کشاورزی:
ممکنه جهاد کشاورزی به اشتباه یا بدون مستندی، ملک یا بخشی از آن را تصرف کنه. در اینجا مالک میتونه دادخواستی به طرفیت جهاد کشاورزی بده و حتی اجرت المثل ایام تصرف هم در دادخواست مطالبه کنه. و اگر رای دادگاه به نفع مالک باشه، جهاد موظف ملک را برگردونه و خسارت را هم بپردازه و اگر امکان برگشت ملک وجود نداره ، سازمان جهاد کشاورزی باید، هزینه ملک را بپردازه.
شکایت تصرف(عدوانی، ممانعت از حق، مزاحمت) از جهاد کشاورزی:
گاهاً پیش می آید که جهاد کشاورزی، زمین متعلق به افراد را در اثر اشتباه و بدون مستند قانونی به تملک خودش در می آره یا بدون اینکه زمینی را تصرف کند مانع استفاده از زمین توسط مالک میشود یا ایجاد مزاحمت میکند. در اینجا میتوان به فراخور موضوع، دادخواستی به طرفیت اداره جهاد کشاورزی بدهیم و الزام به رفع تصرف عدوانی یا ممانعت از حق یا مزاحمت را بخواهیم.
رسیدگی به اینگونه دعاوی در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک به صورت خارج از نوبت انجام میشود.
شکایت کیفری از جهاد کشاورزی:
همانگونه که در بالا اشاره شد میتوان از سازمان جهاد کشاورزی، شکایت کیفری هم انجام بدیم. اگر این سازمان، ملک ما را به صورت غیر قانونی تخریب کند یا تصرف عدوانی داشته باشه یا کارمندان این اداره به توهین و ضرب و جرح بپردازند، میتوان شکایت کیفری هم از سازمان و هم مأمورین متخلف مطرح کرد.
اعمالی که مطابق قانون مجازات اسلامی، جرم محسوب میشود و توسط این نهاد انجام شود، طبیعتا منجر به اقامه دعوا کیفری از طرف شاکی می‌شوند.
شکایت از جهاد کشاورزی در دیوان عدالت اداری:
نکات مهم در معامله زمین کشاورزی:
اولین نکته مهم، گواهی های اثبات مالکیت فروشنده و احراز هویت فردی است.
از اداره کشاورزی برای انتقال ملک استعلام گرفته بشه که مصادره ای نباشد و مشکلات حقوقی اراضی را نداشته باشد. کاربری ملک نیز باید به طور دقیق مشخص بشه.
برخی از این زمین ها دارای سند تک برگ یا منگوله دار یا برگه مخصوص گواهی مالکیت هستند. برخی دیگر هم قولنامه ای هستند که وضعیت آن باید در توضیحات قولنامه ذکر شود.
تحقیق محلی از اهالی روستا جهت محکم کاری و هم چنین دریافت امضا از مالک زمین مجاور یا امضا از مالک قبلی. (جلوگیری از غصبی نبودن، فروش مال غیر و ... )
استعلامات مورد نیاز در خرید زمین کشاورزی:
از اداره منابع طبیعی استعلام بگیرید برای اینکه زمین مرتع، دولتی، حریم جنگل یا رودخانه و سد نباشد و مشکلات دیگر حقوقی مربوط به منابع طبیعی نداشته باشد.
اگر زمین یا باغ دارای سند باشد قبل از عقد قرارداد توسط دفترخانه از اداره ثبت در مورد توفیقی نبودن ملک یا ممنوع المعامله نبودن مالک و یا وکیل استعلام بگیرید.
در مورد کلیه متعلقات از جمله داشتن یا نداشتن چاه و داشتن مجوز و باطل شدن یا نشدن آن مجوز صریحا در قولنامه بنویسید و بهتر است در مورد مجوز از اداره آبیاری استعلام کنید.
زمین هایی که لب جاده هستند باید فاصله حریم قانونی را داشته باشند که در مورد آن می توان از اداره راه استعلام لازم را دریافت کرد که مثلا در طرح توسعه و راه سازی جاده نباشند.