مطمئنم هیچ کدوم از شما دوست ندارید گذرتون به بعضی از جاها بیفته، شهرداری و اداره مالیات از این قبیل جاها هستند که آدم فکر میکنه رفتنش با خودشه اما بدون دردسر بیرون اومدنش با خداست. درسته آدم دوست داره که هر کاری دلش خواست بکنه و کسی هم بهش کاری نداشته باشه اما برای نظم و سازمان دادن به کارها پیروی از قوانین الزامیه. خونه خودتون رو تصور کنید، شهر نسخه خیلی خیلی بزرگتر از اونه که اگر قانون نداشته باشه خیلی زود به دلیل هرج و مرج زیاد کسی دوست نداره در اون شهر بمونه. قوانین حوزه شهر هم برای همین منظور ایجاد شدند و به نظرم بهتره با سختی پیروی از قانون در این حوزه و البته در تمام حوزه ها کنار بیایم. یکی از دلایل دیگه سخت بودن مراجعه به شهرداری متنوع و زیاد بودن قوانین این حوزه است و مهم تر از اون تصویب مصوبات و بخش نامه های جدید توسط شورای شهر و خود شهرداریه. ممکنه شما امروز مراجعه کنی اما تا زمانی که مدارک رو کامل کنی و پرونده تشکیل بدی روند عوض شده باشه و باید دوباره از اول شروع کنی. پس اگر بخواهیم کارمون درست و با سرعت پیش بره علاوه بر اشراف کامل بر قوانین این حوزه باید به طور مداوم مصوبات شورای شهر رو هم بررسی و مطالعه کنیم. همه اینها کار یک وکیله نه شما. حتی اگر مدعی هستید اطلاعاتتون در این حوزه بیشتر از وکلاست به چالش دعوتتون میکنیم. شاید شما پنج بار مراجعه کنید اما وکیل با یک بار مراجعه همون کار شما رو انجام بده. پس تردید نکنید و برای دعاوی خودتون در این حوزه وکیل بگیرید.
خلاصه ای از مهم ترین موضوعاتی که در صلاحیت شهرداری هاست رو در زیر آوردیم.
صدور پروانه:
از سال 1334 با تصویب قانون شهرداری، صدور پروانه برای کلیه ی ساختمان هایی که در شهر احداث میشوند جزو وظایف شهرداری قرار گرفت.
پروانه یا جواز ساختمان، یک پرونده رسمی صادره از شهرداری که اجازه ساخت و ساز یا بازسازی را طبق چارچوب مشخص به شما میده. انجام هرگونه ساخت و ساز بدون صدور پروانه ساختمان غیر قانونیه و منجر به توقف کار میشه. همه ی پروژه های ساخت، نوسازی و اضافه ی بنا، نیاز به مجوز ساخت داره البته تعمیرات و جایگزینی های ساده می تونه بدون مجوز ساخت انجام بشه.
علت الزام به گرفتن پروانه، اینه که ساختمان حتما مطابق اصول فنی و ایمنی و اصول شهرسازی و مطابق طرح جامع شهری ساخته بشه.
در پروانه محل دقیق ساختمان مشخص شده و هر گاه مشخص بشه ساختمان در محلی غیر از محل پروانه ساخته شده پروانه از درجه ی اعتبار ساقط میشه.
به این نکته توجه داشته باشید که صدور پروانه به نام شما دلیلی بر مالکیت شما بر اون ملک نیست و پروانه صادره از نظر احراز مالکیت و دعاوی ملکی حقوقی هیچ گونه سندیتی نداره. همینطور اگر ملکی دارید که در اجاره است و شما برای نوسازی اون پروانه گرفتید این پروانه مجوزی برای تخلیه نیست و تا پایان مدت اجاره باید صبر کنید.
حالا اگر شهرداری از صدور پروانه امتناع کرد راهکار چیه؟ مالک می تونه خودش یا توسط وکیل از طریق دیوان عدالت اداری که مرجع تظلم خواهی از تصمیمات غیرقانونی شهرداری محسوب می شه، الزام شهرداری رو بخواد. همچنین ممکنه شهرداری به استناد باغ بودن ملکی از صدور پروانه خودداری کنه، در حالیکه بر اساس ضوابط باغات امکان صدور پروانه وجود داره. همچنین تشخیص و دسته بندی زمین به عنوان باغ طبق آیین نامه ی مصوب شورای عالی استان هاست و اگر زمینی باغ شناخته شد در دیوان عدالت اداری قابل اعتراضه. اگر در این زمینه به مشکل برخوردید با توجه به سیکل اداری و نیاز به آشنایی با روند کار، حتما از متخصصان ما در سایت استفاده کنید و پرونده خود را به ما بسپارید.
الزام به اخذ پایان کار از شهرداری:
هنگامی که ساخت بنا به پایان رسید، مالک باید به شهرداری منطقه ملک مراجعه کنه و گواهی پایان کار بگیره. این گواهی به این معناست که ساختمان از نظر رعایت مقررات فنی و ضوابط شهرسازی مورد تأییده. با درخواست مالک، مأمور و کارشناس شهرداری به محل ملک آمده پس از بازدید، انطباق ساخت با نقشه ی تصویب شده رو بررسی می کنند. داشتن پایان کار، برای دریافت سند تفکیکی و همینطور انتقال سند در دفترخانه الزامیه.
اگر در هنگام ساخت بنا، تخلف ساختمانی صورت بگیره پایان کار صادر نمیشه. اگر ملکی که برای پایان کار رفته، خلافی داشته باشه بر اساس نظر کمیسیون ماده 100 جریمه میشه و در صورت پرداخت جریمه توسط مالک پایان کار صادر میشه. اما اگر مالک جریمه رو پرداخت نکنه پرونده به کمیسیون تجدیدنظر ماده 100 ارجاع میشه و ممکنه رأی به تخریب بنا داده بشه. البته به رای تخریب بنا می توان در دیوان عدالت اداری اعتراض کرد.
توجه داشته باشید اگر ملک رو پیش از تکمیل بنا پیش خرید کردید و حالا خواسته الزام به تنظیم سند رسمی رو در دادگاه مطرح کردید همراه با اون باید الزام فروشنده به اخذ پایان کار رو جز خواسته های خودتون در دادخواست قرار بدید. چون بدون پایان کار، امکان دریافت سند ندارید.
در صورتی که سازنده و مالک دو فرد جدا باشند و سازنده پس از پایان کار، گواهی پایان کار نگیره مالک میتونه دادخواست الزام به اخذ پایان کار را به مراجع قضایی بدهد.
خواسته الزام به اخذ پایان کار معمولا در کنار خواسته های الزام به اخذ سند تفکیکی، الزام به تنظیم تقسیم نامه، الزام به تنطیم سند رسمی و الزام به تحویل ملک میاد و همین موضوع روند کار رو کمی طولانی و فرسایش میکنه. اگر همچین پرونده ای دارید به نظر حداقل 2 تا 3 سال زمان برای نتیجه گرفتن در نظر بگیرید. بودن وکیل در این پرونده و برای طرح این دعوی موجب طرح درست خواسته شما و تسریع روند کار میشه. برای راهنمایی بیشتر در این خصوص میتونید فرم مشاوره زیر رو پر کنید تا کارشناسان وکیل نگیر با شما تماس بگیرند.
تخلفات ساختمانی:
نخستین بار در سال 1324 شمسی به موجب آیین نامه ی امور خلافی قانون مجازات عمومی اسبق موضوع تخلف ساختمانی مطرح گردید. در این قانون آمده بود کسانی که بدون پروانه شهرداری و نقشه ی تصویب شده اقدام به ساختمان سازی نمایند و این ساختمان سازی مشرف به معابر عمومی و خیابان باشه به 7 تا 10 روز حبس تعزیری و واریز یکصد تا دویست ریال غرامت محکوم میشوند.
مهندسین ناظر در پروژه های ساختمانی شما مسوول بررسی قوانین حوزه ساختمان سازی و تطبیق ساخت شما با پروانه ساختمانی و .. هستند. به طور کلی در حوزه ساختمان سازی یک سری قوانین الزامی وجود داره که سازندگان حتماً باید به اون توجه داشته باشند و طبق آن قوانین عمل کنند و اگر اونها رو در نظر نگیرند دچار تخلفاتی میشوند که برای جبران باید جریمه پرداخت کنند.
انواع تخلفات ساختمانی شامل این موارد هستند:
ساخت و ساز بدون پروانه، رایج ترین تخلف ساختمانی، ساخت بنا بدون پروانه است که همونطور که در بالا گفتیم ممکنه با مجازات تخریب ملک روبرو بشه پس ساده از کنار این موضوع عبور نکنید.
نداشتن پلاک ثبتی هم نوعی از تخلف ساختمانیه، بر اساس ماده 100 اگر ساختمانی پلاک ثبتی نداشته باشه تخلف کرده.
عدم احداث پارکینگ: در صورت عدم احداث پارکینگ مالک در کمیسیون ماده ی 100 جریمه میشه و در صورت امکان ساخت پارکینگ، ملزم به ساخت میشه.
عدم استحکام بنا: اگر بازرسان شهرداری به عدم استحکام بنا نظر بدن، مهلتی به مالک داده میشه تا این ایراد رو برطرف کنه. اما اگر مالک اقدامی انجام نده یا نتونه بنا رو اصلاح کند، شهرداری مستقیماً وارد عمل میشه و نظارت بر ساخت بنا رو به عهده میگیره.
تأسیس ساختمان مغایر با کاربری: در هنگام ساخت بنا، حتما باید به کاربری ملک توجه داشت و در صورت مغایرت بین کاربری و ملک احداثی حتما باید موضوع به کمیسیون ماده 100 اطلاع داده بشه.
تجاوز به معابر شهری: در صورت تجاوز به معابر شهر، مالک یا پیمانکار از ادامه ی کار منع میشه و بنای اضافه توسط شهرداری تخریب میشه.
ایجاد بنا بر خلاف قاعده ی پیشروی طولی: معمولا پیشروی طولی 60 به 40 در نظر گرفته میشه، یعنی 60 درصد از سطح یک زمین را می توان ساخت، البته این مسئله بسته به منطقه و مرغوبیت زمین می تونه متفاوت باشد. به هر حال این عدد توسط شهرداری تعیین میشه و اگر شما به اون توجهی نکنید مرتکب تخلف ساختمانی شدید.
خلاف در ارتفاع ساختمان: این تخلف در کمیسیون ماده 100 حل و فصل می شود.
رعایت نکردن فاصله 2 متر در حیاط خلوت هم نوعی تخلف ساختمانیه.
همونطور که گفتیم مهندسین ناظر مسوول بررسی و اعلام تخلفات ساختمانی هستند اما اگر مهندسین ناظر در انجام تکالیفشون دچار تخلف بشند یا تخلفات ساختمان رو به شهرداری اطلاع ندهند، متخلف شناخته و جریمه میشوند. برای مثال ممکنه ساختمان تخریب بشه و جریمه آن توسط مهندس ناظر باید پرداخت بشه. در نهایت اگر مهندس ناظر ساخت یا استحکام بنا را تصویب نکنه، این مسئله به کارشناس دادگستری سپرده میشه. اگر مهندس هستید و در این حوزه نیاز به راهنمایی دارید میتونید به بخش مهندسان در سایت وکیل نگیر مراجعه کنید. ما به طور تخصصی در کنار شما هستیم.
کاربری اراضی و باغات و املاک و تغییر کاربری آنها:
همونطور که مشخصه تمام امور شهر در حوزه صلاحیت شهرداری اون شهره، بحث تغییر کاربری املاک و اراضی داخل شهر هم از این قبیل اموره و در قانون شهرداری کمیسیون های مختلفی برای این موضوع پیش بینی شده. در این خصوص میتونیم به کمیسیون های زیر اشاره کنیم:
انواع کمیسیون های شهرداری:
کمیسیون ماده ی 5 شهرداری: این کمیسیون وظیفه ی بررسی و تصویب طرح های تفصیلی شهری را بر عهده داره و مکان تشکیل آن در هر استان یا فرمانداری کل اون استانه. آن قسمت از نقشه های تفصیلی که به تصویب شورای شهر برسه، برای شهرداری لازم الاجراست. تغییرات نقشه های تفصیلی اگر در اساس طرح جامع شهری موثر باشد، باید به تایید شورای عالی شهرسازی برسه.
کمیسیون ماده ی 7 شهرداری (قطع اشجار): قانون فضای سبز در ماده ی 1 خود، قطع بی رویه و نابود کردن هر نوع درخت رو ممنوع اعلام کرده. در ماده 7 نیز گزارش مأموران شهرداری در این خصوص به عنوان گزارش ضابطین قضایی قلمداد شده. بر اساس ماده 7 آیین نامه حفظ و گسترش فضای سبز، تمام پیمانکاران و مالکان ساختمان های در حال ساخت مکلف به برخی اقدامات شدند. از جمله اینکه از هر گونه آسیب به درختان که در مجاورت املاک در حال ساخت قرار دارند خودداری کنند و از تخلیه مصالح ساختمانی در بستر درختچه ها و درختان که مانع رسیدن آب میشه جلوگیری کنند. یکی از موارد اختلافی بین مالکین و شهرداری در مورد باغ بودن ملکه. تشخیص باغ بودن با شورای اسلامی شهر است و در موارد اعتراض به باغ بودن ملک، شهرداری درخواست مالک یا درخواست خود را با سوابق و مدارک به کمیسیون ماده 7 می فرسته و نظر کمیسیون حداکثر ظرف یک ماه صادر و ابلاغ میشه. اگر ذینفع به ابلاغ شهرداری و نظر کمیسیون اعتراض داشته باشه، تا دو ماه از ابلاغ میتونه اعتراض خود رو به شهرداری تقدیم کنه. شهرداری این اعتراض رو به شورای شهر ارسال میکنه و نظر شورای شهر در مورد باغ بودن قطعیه.
کمیسیون ماده ی 77 شهرداری: رفع هرگونه اختلاف بین مؤدی و شهرداری در مورد عوارض و بهای خدمات ارائه شده توسط شهرداری و سازمان های وابسته به آن به کمیسیونی مرکب از نمایندگان وزارت کشور، دادگستری و شورای شهر ارجاع میشه و تصمیم کمیسیون مزبور قطعی و لازم الاجراست و امکان تجدیدنظرخواهی از اون وجود نداره.
کمیسیون ماده ی 99 شهرداری : هدف از این کمیسیون، ممانعت از ساخت و سازهای غیرمجاز در خارج از حریم شهرهاست. محل تشکیل این کمیسیون در استانداریه و یکی از مهمترین موارد در سطح شهرداری ها و دهیاری هاست. شهرداری باید مقررات و نقشه هایی برای حریم شهرها مثل خیابان کشی و تفکیک اراضی تهیه کنه که مبنای عمل باشه و تخلف ساختمانی از این حریم و ساخت و ساز غیرمجاز در خارج از حریم شهرها به این کمیسیون سپرده می شه.
کمیسیون ماده ی 100 شهرداری : این کمیسیون به تخلفات ساختمانی از لحاظ ضوابط شهرسازی و ایمنی رسیدگی می کنه. در صورت ایجاد تخلف در ساخت و ساز یا شکایت از تخلفات ساختمان ها پرونده به کمیسیون ماده ی 100 ارجاع میشه و اگر تخلف ساختمانی احراز بشه یا حکم به تخریب بنا داده میشه و یا مالک و سازنده جریمه میشوند.
توضیح مربوط به کمیسیون ها در اینجا به صورت خیلی خیلی خلاصه و فقط در جهت آشنایی بیشتر با انواع کمیسیون های شهرداری و کارکرد و صلاحیت اونها بیان شد. هر کدوم از این کمیسیون ها ترکیب ویژه خودشون را دارند و فقط نسبت به مواردی که در قانون پیش بینی شده صلاحیت دارند. این کمیسیون ها شخصیت مستقلی از شهرداری دارند و بر اساس قوانین ویژه خودشون اقدام به رسیدگی و صدور رأی میکنند. در آکادمی وکیل نگیر در این مورد بیشتر توضیح میدیم. اما اگر سوالی در این حوزه یا هر حوزه دیگری مربوط به شهرداری دارید میتونید با پر کردن فرم مشاوره زیر از ما بپرسید.